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读者谭先生:最近本人出去睇楼,发现许多单元的开价都高过估价,是否不值得买呢?是否应该要寻找一些低过估价的物业呢?

撰文:1%Anthony (第一桶金)|图片:unsplash

银行估价是主要的,但却不能完全反映物业的价值。

银行估价之以是主要,是由于它告诉你银行愿意借若干钱,对新手来说更为主要。

由于大部门新手的资金有限,要借尽按揭才气买楼「上车」。若是银行估价不足,就会顿失预算,最终更可能会挞订收场,损失惨重,以是新手买楼必须要估足价、甚至估凸价。

实战上,买楼不能单纯以银行估价作参考;否则,很易失事。

银行是金融机构,在楼市的角色是放贷人,认真乞贷给你,他们并非物业投资能手,银行评估物业的价值,与笔者团队是差其余。

倘若买楼自住的,会思量位置、质素、适用性等;投资的会思量升值潜力、租值等。

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估价有方程式

银行角度则差异,左右的物业升值,他们没有利益,他们体贴的是贷款的风险。

银行思量的是若是业主断供,他们收楼后再卖出市场,能否卖到知足的价钱,抵偿贷款?

举例说,银码较大的物业,估价许多时会偏高。在现时制度下,1,000万元以上的物业只能借五成。假设物业价值4,000万元,银行最多借业主2,000万元,万一未来断供,银行收楼拍卖,

卖到2,000万元以上就没损失了。


银行角度则差异,左右的物业升值,他们没有利益,他们体贴的是贷款的风险。(图片泉源:unsplash)

故此,物业估价高些少,例如估到5,000万元,银行借业主2,500万元,都很平安,但代表物业价值5,000万元吗?

又例如,低层单元多数估价偏低;高层单元多数估价偏高。银行司理是做放贷的,不是物业投资者,不会逐家逐户逐个单元去查看,因此做估价的时刻要跟一些formula。

例如物业的崎岖层,只要自己上网估价试试看就知道,每层加20,000、30,000元,一层一层加上去就是了。

假设18楼C座估值是600万元;19楼C座可能就是603万元,云云类推。

如是者,崎岖层之间估值就相差很远,10楼的估值600万元,若每高十层多30万元,50楼是720万元了,惟现实上,楼价是否相差那么远?

若是是市区低层楼景可能望楼、望马路;高层可能有海景,然则大屋苑望内园呢?10楼园景很美,50楼只能望劈面的50楼,后者基本看不到一棵树,估值反而贵120万元?

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